Simulateur de crédit immobilier
Quelle mensualité pour votre emprunt, ou quel emprunt pour votre mensualité : assurance, coût total et taux d’endettement. Le résultat s’affiche en direct.
Tableau d’amortissement, année par année
Les règles des banques
- 35 % maximum de vos revenus nets pour l’ensemble de vos crédits, assurance comprise.
- 25 ans maximum, 27 ans avec un différé quand l’entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, travaux).
- Une banque peut déroger à ces règles pour 20 % de ses prêts, en priorité pour les résidences principales.
Comment fonctionne le calcul
Le simulateur calcule un prêt amortissable à taux fixe, remboursé par mensualités constantes : la formule qu’utilisent les banques.
- Mensualité hors assurance = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois.
- Assurance : le taux annuel est appliqué au capital emprunté, puis divisé par 12. C’est le cas le plus courant. Certains contrats la calculent sur le capital restant dû : elle baisse alors au fil des années.
- Coût total du crédit = intérêts + assurance. Les frais de dossier, de garantie (caution ou hypothèque) et de courtage s’y ajoutent dans l’offre de la banque.
En mode « Combien emprunter », le calcul part de la mensualité que vous pouvez payer, assurance comprise, et en déduit le capital.
Exemples
Quelle mensualité pour 200 000 € ? Sur 20 ans à 3,5 %, avec une assurance à 0,30 %, la mensualité est de 1 209,92 € : 1 159,92 € de crédit et 50 € d’assurance. Les intérêts coûtent 78 380,66 € et l’assurance 12 000 €, soit un coût total de 90 380,66 €.
Quel emprunt pour 1 200 € par mois ? Sur 25 ans à 3,6 %, avec la même assurance, vous pouvez emprunter environ 225 988 €.
Un achat pour louer. 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % font 907,44 € par mois, assurance comprise. Avec un loyer attendu de 700 €, l’effort mensuel est de 207,44 €, avant charges, taxe foncière et impôt. Pour un foyer qui gagne 3 000 € net et rembourse déjà 200 € par mois, la banque retiendrait souvent 3 490 € de revenus (3 000 € + 70 % du loyer). Le taux d’endettement serait alors de 31,73 %.
Les règles que les banques appliquent
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre les crédits immobiliers :
| Règle | Plafond |
|---|---|
| Taux d’endettement, assurance comprise | 35 % des revenus nets |
| Durée du prêt | 25 ans, 27 ans avec un différé si l’entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, gros travaux) |
| Dérogations | 20 % des prêts de chaque banque, dont au moins 70 % pour des résidences principales |
Pour un investissement locatif, la marge de dérogation laissée libre est faible : visez un dossier qui respecte les 35 %. Le HCSF a maintenu ces règles à sa réunion de septembre 2026.
Les taux du moment
À la mi-octobre 2026, les taux moyens relevés par les courtiers tournent autour de 3,4 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans, hors assurance. Votre taux dépend de votre apport, de vos revenus et de la banque : demandez plusieurs offres.
Questions fréquentes
Pourquoi la mensualité de ma banque est-elle différente ?
L’écart vient le plus souvent de l’assurance (calculée sur le capital restant dû, ou avec un taux différent), d’un différé de remboursement ou des frais. Pour comparer deux offres, regardez le TAEG : il intègre le taux, l’assurance obligatoire et les frais.
Comment la banque compte-t-elle les loyers ?
Le plus souvent, elle ajoute 70 % du loyer attendu à vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines banques calculent autrement, par exemple en déduisant le loyer de la mensualité : le résultat peut changer.
Faut-il un apport ?
La loi n’en impose pas, mais les banques demandent souvent de quoi couvrir au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Un apport plus élevé améliore aussi le taux proposé.
Ce simulateur remplace-t-il une offre de prêt ?
Non. C’est un calcul indicatif, sans étude de votre dossier. Seule l’offre de prêt écrite engage la banque, pendant au moins 30 jours ; vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours.
Pour savoir si le bien sera rentable, utilisez ensuite le calculateur de rentabilité locative.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers ; baromètre des taux Meilleurtaux, 12 octobre 2026. Vérifié le 14 octobre 2026.