Bailleur Avisé

Charges : guides et lettre type pour le bailleur

Le propriétaire peut refacturer au locataire une partie des dépenses du logement : ce sont les charges récupérables, dont la liste est fixée par décret. Elles se paient en général par provisions mensuelles, suivies d’une régularisation au moins annuelle à partir des dépenses réelles. Les erreurs les plus fréquentes viennent des charges réclamées à tort et des régularisations faites trop tard.

Les charges sont souvent la ligne la moins claire du budget d’une location. Le principe tient pourtant en une phrase : vous avancez certaines dépenses, le locataire vous les rembourse au fil des mois, et vous faites les comptes une fois par an. Les difficultés viennent des détails, et ce sont eux que cette rubrique traite.

Vous louez pour la première fois ? Commencez par la liste de ce qui est récupérable : tout le reste se calcule à partir d’elle.

Quelle est votre question ?

  • « Puis-je refacturer cette dépense ? » La réponse se trouve dans la liste officielle des charges récupérables. Cette liste est limitative : ce qui n’y figure pas reste à votre charge, quoi que prévoie le bail.
  • Le décompte annuel du syndic vient d’arriver. Le guide régulariser les charges pas à pas montre comment passer des comptes de la copropriété à la part de votre logement, exemple chiffré à l’appui. La lettre de régularisation annuelle des charges vous aide ensuite à présenter le résultat au locataire.
  • Vous louez en meublé. Regardez d’abord si le bail prévoit une provision ou un forfait, car un forfait ne se régularise pas. Le guide sur la régularisation détaille les deux cas.
  • Votre locataire part avant l’approbation des comptes. En copropriété, vous pouvez conserver une provision sur le dépôt de garantie, dans une certaine limite. Voyez les retenues possibles sur le dépôt de garantie.
  • Il s’agit d’une petite réparation dans le logement. Joints, robinet, entretien courant : ce ne sont pas des charges mais des réparations locatives, que le locataire paie directement.

Quels délais respecter ?

Le décompte est envoyé au locataire un mois avant la régularisation, et les justificatifs restent à sa disposition pendant 6 mois. Un arriéré de charges peut être réclamé pendant 3 ans, et le locataire a le même délai pour récupérer un trop-versé.

Vous préparez un achat ? Les charges que vous ne pouvez pas refacturer pèsent sur le rendement : le calculateur de rentabilité nette en tient compte.

Pour une dépense dont le classement vous semble incertain, l’ADIL de votre département vous éclaire gratuitement.

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