Le locataire paie l’entretien courant du logement et les menues réparations. Le bailleur paie tout le reste, et aussi les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste d’exemples de réparations locatives.
Ces règles s’appliquent aux locations vides et meublées de résidence principale. Elles servent tous les jours : pour savoir qui appelle le plombier, et à la fin du bail, pour calculer les retenues sur le dépôt de garantie.
Que dit la loi ?
La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à prendre en charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations », ainsi que les réparations locatives définies par décret. Elle prévoit une exception : ces réparations ne sont pas à sa charge si elles sont « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Le bailleur, de son côté, doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.
Le décret de 1987 précise que les réparations de sa liste ont « notamment » le caractère de réparations locatives.
À retenir
La liste des réparations locatives donne des exemples. D’autres petites réparations d’entretien peuvent aussi revenir au locataire. C’est l’inverse des charges récupérables, dont la liste est limitative.
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Voici les grandes rubriques du décret n° 87-712, avec des exemples.
| Partie du logement | Réparations à la charge du locataire |
|---|---|
| Extérieurs à usage privatif | Entretien courant du jardin (allées, pelouse, massifs), taille et élagage des arbres et arbustes, enlèvement de la mousse sur les terrasses, dégorgement des gouttières et descentes d’eaux pluviales |
| Portes et fenêtres | Graissage des gonds et charnières, menues réparations des poignées, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées |
| Stores, volets, serrures | Graissage, remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames, remplacement de petites pièces de serrure et des clés perdues ou abîmées |
| Murs, plafonds, sols | Maintien en état de propreté, menus raccords de peinture et de papier peint, rebouchage de trous en nombre limité, entretien de la vitrification, remplacement de quelques lames de parquet, raccords de moquette en cas de taches ou de trous |
| Placards et menuiseries | Remplacement des tablettes et tasseaux, réparation des fermetures |
| Plomberie | Dégorgement des canalisations, remplacement des joints et colliers, joints et clapets des robinets, joints et flotteurs des chasses d’eau, détartrage, remplacement des flexibles de douche, vidange des fosses septiques |
| Gaz et chauffage | Entretien courant des robinets de gaz, remplacement périodique des tuyaux souples, remplacement de petites pièces des appareils à gaz (allumage piézo-électrique, clapets, joints), rinçage des corps de chauffe |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules et tubes lumineux |
| Équipements prévus au bail | Entretien courant et menues réparations des appareils (réfrigérateur, machine à laver, hotte, etc.), ramonage des conduits de fumée, de gaz et de ventilation |
Le locataire répond aussi des dégradations survenues pendant la location, sauf si elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou à une personne qu’il n’a pas fait entrer dans le logement. Une moquette brûlée, des murs criblés de trous ou des dégâts causés par un animal sont à sa charge.
Entretien courant ou vétusté : comment faire la différence ?
La vétusté est l’usure due au temps ou à un usage normal. Elle n’est jamais à la charge du locataire. Un revêtement de sol usé après quinze ans d’occupation, des volets décolorés par le soleil ou une peinture défraîchie relèvent du bailleur.
La différence se prouve par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Bailleur et locataire peuvent aussi convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté qui fixe une durée de vie pour chaque élément.
Exemple
Une peinture refaite il y a 5 ans est très abîmée au départ du locataire. Avec la grille de Lyon Métropole Habitat (durée de vie de 7 ans, franchise de 2 ans), la part du locataire est de 40 % du devis. Faites le calcul avec notre grille de vétusté.
Le nouveau locataire n’a pas à payer les réparations que le précédent aurait dû faire, si elles figurent dans l’état des lieux d’entrée.
Chaudière, ramonage, détecteur de fumée : qui s’en occupe ?
La chaudière individuelle (gaz, fioul, bois, charbon, de 4 à 400 kW) doit être entretenue chaque année civile. C’est au locataire de faire appel à un professionnel de son choix, sauf si le bail confie cet entretien au bailleur. Le professionnel remet une attestation dans les 15 jours, à conserver au moins 2 ans. Si le locataire ne peut pas la présenter en fin de bail, le bailleur peut retenir le coût de l’entretien sur le dépôt de garantie. Pour une chaudière collective, l’entretien est organisé par le propriétaire de l’immeuble ou la copropriété.
Le ramonage des conduits de fumée et de ventilation figure dans la liste des réparations locatives : il revient au locataire. La fréquence est fixée localement par le règlement sanitaire départemental : renseignez-vous en mairie.
Le détecteur de fumée est installé par le propriétaire. L’occupant l’entretient et le remplace si besoin. En location meublée, le propriétaire s’occupe de tout, entretien compris.
Attention
Une chaudière mal entretenue peut conduire l’assureur à refuser une indemnisation après un sinistre. Demandez chaque année une copie de l’attestation d’entretien.
Que doit payer le bailleur ?
Le bailleur doit louer un logement décent, en bon état, et l’entretenir pendant toute la location. Il prend en charge :
- les grosses réparations et le remplacement des équipements usés : volets, robinetterie, chaudière en fin de vie ;
- les réparations dues à la vétusté, par exemple un revêtement de sol usé ;
- celles dues à un vice de construction ou à une malfaçon, par exemple une installation électrique défectueuse ;
- celles dues à la force majeure ou à un cas fortuit, par exemple des infiltrations d’eau après une tempête.
En location meublée, si un équipement fourni par le bailleur tombe en panne sans faute du locataire, le bailleur doit le réparer ou le remplacer.
Le bailleur peut-il faire des travaux pendant la location ?
Oui. Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux d’amélioration, d’entretien, de mise en décence ou d’amélioration de la performance énergétique. En contrepartie :
- le bailleur lui remet avant le début des travaux, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, une notification qui précise leur nature et leurs modalités ;
- les travaux ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l’accord du locataire ;
- s’ils durent plus de 21 jours, le loyer est diminué en proportion de la durée et de la partie du logement dont le locataire a été privé ;
- s’ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail ;
- s’ils sont abusifs, le locataire peut demander au juge leur interdiction ou leur interruption.
Le locataire peut-il faire des travaux ?
Il peut aménager librement le logement : poser des étagères, changer la décoration. Pour une transformation (abattre une cloison, modifier la cuisine), il lui faut l’accord écrit du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut, au départ du locataire, garder les transformations sans indemnité ou exiger la remise en état.
Deux exceptions existent. Le locataire peut demander à faire, à ses frais, des travaux d’adaptation à un handicap ou à la perte d’autonomie, ou certains travaux de rénovation énergétique (isolation des combles ou des planchers bas, fenêtres, ventilation, chauffage). La demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception. Sans réponse du bailleur dans les deux mois, son accord est acquis. Pour les travaux de rénovation énergétique acceptés de cette façon, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état en fin de bail.
Attention
Répondez toujours par écrit à une demande de travaux de votre locataire, même pour refuser. Pour les travaux d’adaptation au handicap ou de rénovation énergétique, votre silence pendant deux mois vaut accord.
Tableau récapitulatif
| Situation | Qui paie ? |
|---|---|
| Entretien courant, menues réparations | Locataire |
| Dégradation causée par le locataire ou ses invités | Locataire |
| Entretien annuel de la chaudière individuelle | Locataire, sauf clause contraire du bail |
| Ramonage | Locataire |
| Installation du détecteur de fumée | Bailleur |
| Entretien et piles du détecteur de fumée | Locataire (bailleur en meublé) |
| Usure normale (vétusté) | Bailleur |
| Malfaçon, vice de construction | Bailleur |
| Cas fortuit, force majeure | Bailleur |
| Remplacement d’un équipement en fin de vie | Bailleur |
| Travaux d’amélioration décidés par le bailleur | Bailleur |
| Transformations du locataire, avec accord écrit | Locataire |
En cas de désaccord, l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement.
Sources
- Locataire ou propriétaire : qui paie les réparations dans une location ? — ANIL
- Location vide ou meublée d’une résidence principale : droits et obligations — ANIL, juin 2021
- Charges et réparations locatives : comment sont-elles réparties ? — ADIL, juillet 2016
- État du logement en location — INC
- Entretien annuel de la chaudière — service-public.fr
- Détecteur de fumée — service-public.fr
- Travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire — ANIL
- Réponse ministérielle n° 14278 sur les réparations locatives — JO du 2 avril 2024
- Extrait de l’accord cadre « Grille de vétusté » du 15 mai 2020 — Lyon Métropole Habitat
- Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire bailleur — justice.fr
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte reproduit en annexe de bail, université Lyon 2)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7
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