L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire. Établi ensemble et signé par les deux parties, il sert de référence pour toute retenue sur le dépôt de garantie ; l’usure normale liée à la vétusté ne peut pas être facturée au locataire.
L’état des lieux décrit le logement et ses équipements à l’arrivée puis au départ du locataire. C’est la pièce centrale en fin de bail : sans lui, une retenue sur le dépôt de garantie est difficile à justifier.
Une obligation à l’entrée comme à la sortie
L’état des lieux d’entrée est obligatoire que le logement soit loué vide, meublé ou en bail mobilité.
- À l’entrée : il est établi lors de la remise des clés au locataire.
- À la sortie : il est établi lors de la restitution des clés, au moment où le locataire libère les lieux ou très peu de temps après.
- Il doit être fait dans de bonnes conditions d’éclairage.
- Il est rédigé par écrit, sur papier ou sous forme électronique, et remis à chaque partie au moment de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée.
Les deux états des lieux doivent pouvoir être comparés facilement : soit un document unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie » pour chaque pièce, soit deux documents de présentation similaire.
Ce que doit contenir l’état des lieux
| Mention | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type d’état des lieux (entrée ou sortie) et date | Oui | Oui |
| Localisation du logement | Oui | Oui |
| Nom des parties, domicile ou siège du bailleur, et des mandataires éventuels | Oui | Oui |
| Relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie, le cas échéant | Oui | Oui |
| Clés et autres moyens d’accès (logement, parties communes) | Oui | Oui |
| Description précise, pièce par pièce, des sols, murs, plafonds, équipements et meubles | Oui | Oui |
| Signature des parties ou de leurs mandataires | Oui | Oui |
| Nouvelle adresse du locataire | – | Oui |
| Date de l’état des lieux d’entrée | – | Oui |
| Évolutions constatées depuis l’entrée | – | Le cas échéant |
La description peut être complétée d’observations, de réserves et de photos. Plus elle est précise (« rayure de 10 cm sur le parquet du séjour » plutôt que « état d’usage »), plus elle sera utile à la sortie.
Forme : contradictoire, avec un professionnel ou par commissaire de justice
L’état des lieux est établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire. Trois modes sont possibles :
- À l’amiable entre vous et le locataire : aucun frais.
- À l’amiable avec un professionnel (agent immobilier, notaire) qui vous représente.
- Par un commissaire de justice (anciennement huissier), si l’une des parties refuse de venir, d’établir l’état des lieux ou de le signer. Il convoque les parties par lettre recommandée avec avis de réception au moins 7 jours à l’avance. Ce constat s’impose aux parties, même absentes.
Qui paie quoi :
| Situation | Part du locataire |
|---|---|
| Entrée, avec un professionnel | Au plus la moitié des frais facturés, dans la limite de 3,03 € TTC par m² de surface habitable (le plus bas des deux) |
| Sortie, avec un professionnel | Aucun frais : une clause contraire du bail est réputée non écrite |
| Constat par commissaire de justice | Frais partagés par moitié entre bailleur et locataire |
Les tarifs du constat par commissaire de justice sont réglementés. En métropole, depuis mars 2026 :
| Surface | Constat (TTC) | Lettres de convocation | Déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 50 m² à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € |
Modifier l’état des lieux d’entrée : 10 jours et période de chauffe
Le locataire peut vous demander de modifier ou compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires qui suivent son établissement.
Pour les éléments de chauffage, il dispose d’un délai supplémentaire : il peut faire cette demande pendant le 1er mois de la période de chauffe.
En cas de refus de votre part, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Vétusté et grille de vétusté
La vétusté est l’usure résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements. Elle ne peut pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations imputables au locataire le peuvent.
Pour départager vétusté et dégradation, bailleur et locataire peuvent convenir à la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté. Elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels appliqués au coût des réparations. La grille est choisie parmi celles prévues par un accord collectif de location, national ou local. Elle n’est jamais imposée : sans clause dans le bail, aucune grille ne s’applique automatiquement. Notre calculateur de vétusté applique une grille courante à une retenue.
Conseil clé : prévoyez la grille de vétusté dès la rédaction du bail. Il est trop tard pour l’imposer au moment de la sortie.
Sans état des lieux d’entrée : qui doit prouver quoi ?
Tout dépend de la raison de l’absence :
- Le bailleur a refusé de l’établir, malgré une mise en demeure du locataire : en fin de bail, c’est au bailleur de prouver le bon état initial du logement pour faire valoir des dégradations.
- Le locataire a refusé, ou les deux parties ont négligé de le faire : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil) et doit le rendre dans cet état, sauf preuve contraire.
Même dans ce second cas, pour les réparations à la charge du bailleur ou liées à la vétusté, c’est au bailleur de prouver qu’elles sont imputables au locataire.
À la sortie, si le bailleur ne se présente pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée : il est alors réputé avoir rendu le logement en bon état.
Le lien avec le dépôt de garantie
La comparaison entre entrée et sortie détermine le délai de restitution du dépôt de garantie :
- état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée : restitution sous 1 mois ;
- état des lieux de sortie non conforme : restitution sous 2 mois, déduction faite des retenues justifiées.
Les états des lieux, accompagnés de photos et de devis ou factures, sont les premiers justificatifs de ces retenues. Les délais de restitution et la pénalité de retard sont détaillés dans le guide sur le dépôt de garantie.
Sources
- État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation — service-public.fr
- État des lieux de sortie pour un bail d’habitation — service-public.fr
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation — service-public.fr
- Modalités d’établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté (décret n° 2016-382) — ANIL
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 ; Code civil, article 1731
Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.