Calculateur de rentabilité locative
Frais de notaire calculés pour vous, rentabilité brute et nette, puis, si vous le souhaitez, cash-flow après crédit et impôt. Le résultat s’affiche en direct.
Comment lire ces chiffres
- Brute : loyers annuels ÷ prix (agence comprise). Pratique pour comparer des annonces, trompeuse pour décider.
- Nette : loyers encaissés moins les charges du propriétaire, divisés par tout ce que vous investissez (frais compris).
- Cash-flow : ce qui reste, ou ce que vous ajoutez, chaque mois une fois le crédit et l’impôt payés.
Comment fonctionne le calcul
- Rentabilité brute = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ (prix + frais d’agence).
- Rentabilité nette = (loyers réellement encaissés − charges du propriétaire) ÷ investissement total (prix, agence, notaire, travaux, mobilier, frais de prêt).
- Cash-flow mensuel, si vous ajoutez un crédit = (loyers encaissés − charges − mensualités − impôt estimé) ÷ 12.
Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance. Les charges regroupent la taxe foncière, l’assurance propriétaire, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance loyers impayés, la gestion et une provision pour entretien.
Les frais de notaire, calculés pour vous
Dans l’ancien, les « frais de notaire » sont surtout des droits de mutation versés au département et à la commune :
| Poste | Calcul |
|---|---|
| Taxe départementale | 5 % du prix dans la plupart des départements (4,5 % dans une dizaine, 3,8 % dans l’Indre et à Mayotte) |
| Taxe communale | 1,20 % |
| Frais d’assiette | 2,37 % de la taxe départementale |
| Émoluments du notaire | barème national dégressif, TVA comprise |
| Sécurité immobilière | 0,10 % du prix |
| Formalités et débours | environ 1 200 € (repère) |
Pour un bien de 180 000 € dans un département à 5 %, cela fait environ 14 960 €, soit 8,3 %. Dans le neuf, les droits sont réduits à 0,715 % du prix hors TVA : comptez 2 à 3 % au total.
Les droits se calculent sur le prix du logement seul : le mobilier détaillé dans l’acte et, en pratique, les honoraires d’agence payés par l’acheteur n’y sont pas soumis. Le calcul reste une estimation à quelques centaines d’euros près : remplacez-le par le décompte de votre notaire dès que vous l’avez.
Les repères pré-remplis
Quand vous laissez un champ vide, le calculateur utilise un repère et le signale sous le résultat : vacance de 0,5 mois par an, assurance propriétaire de 150 € par an, provision pour entretien de 3 % des loyers. Avec un crédit : 20 ans, 3,5 %, assurance emprunteur de 0,3 %. La taxe foncière, elle, ne se devine pas : demandez le dernier avis d’imposition au vendeur.
L’impôt estimé
Si vous indiquez votre tranche d’imposition, le calculateur estime l’impôt de la première année :
- location vide, micro-foncier (loyers jusqu’à 15 000 € par an) : 70 % des loyers sont imposés, au taux de votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- location vide, régime réel : loyers moins charges déductibles, intérêts et assurance de l’emprunt. Si le résultat est négatif, il crée un déficit foncier ;
- location meublée, micro-BIC (jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026) : 50 % des recettes sont imposées, avec 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026.
Le régime réel en meublé n’est pas simulé : l’amortissement du bien dépend de chaque situation et se fait chiffrer par un expert-comptable.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité viser ?
Il n’existe pas de seuil universel : elle dépend de la ville, du type de bien et du risque accepté. Comparez surtout plusieurs biens entre eux, calculés de la même façon. Avec un crédit, regardez d’abord le cash-flow : c’est ce que vous paierez chaque mois.
Pourquoi mon notaire annonce-t-il un autre montant ?
Le taux du département, une éventuelle remise sur les émoluments ou des formalités particulières font varier la note de quelques centaines d’euros. Saisissez son montant dans le champ « Frais de notaire » : il remplace le calcul automatique.
Quelles charges sont récupérables auprès du locataire ?
Celles de la liste fixée par décret. Elles ne pèsent pas sur la rentabilité, contrairement aux autres. Voir notre guide sur les charges récupérables.
Pour la méthode détaillée, voir notre guide sur la rentabilité locative brute et nette.
Estimation indicative, qui ne garantit aucun rendement et ne constitue pas un conseil en investissement. Sources : taux des droits de mutation par département au 1er mai 2026, DGFiP ; frais d’acte de vente, Notaires de France ; prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, impots.gouv.fr ; déficit foncier, economie.gouv.fr. Vérifié le 15 octobre 2026.