Passer à l’action : Rentabilité locative
La rentabilité brute divise les loyers annuels par le prix d’achat ; la rentabilité nette retire les frais du propriétaire et tient compte de tout ce qui a été investi. L’écart entre les deux dépasse souvent 1,5 point : c’est la nette qui permet de décider.
La rentabilité locative mesure ce que rapporte un logement par rapport à ce qu’il a coûté. Il en existe deux versions : la brute, simple et utilisée dans les annonces, et la nette, qui tient compte des frais réels du propriétaire. Seule la seconde permet de décider.
La rentabilité brute
C’est le rapport entre les loyers d’une année et le prix d’achat :
rentabilité brute = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d’achat × 100
Un studio acheté 120 000 € et loué 600 € par mois affiche 7 200 € de loyers par an, soit une rentabilité brute de 6 %. Ce chiffre est utile pour comparer rapidement deux annonces, mais il ignore tous les frais : il surestime toujours ce que vous percevrez réellement.
La rentabilité nette
Elle rapporte les loyers réellement encaissés, diminués des frais à la charge du propriétaire, à la somme totale investie :
rentabilité nette = (loyers encaissés − frais annuels) ÷ (prix + frais d’acquisition + travaux) × 100
Elle reste calculée avant impôt et avant crédit. Ces deux éléments dépendent de votre situation personnelle, de votre régime fiscal et de votre financement : ils se traitent à part, avec un professionnel si besoin.
Les frais à ne pas oublier
| Poste | À intégrer |
|---|---|
| Frais d’acquisition | Frais de notaire, d’agence, de garantie bancaire |
| Travaux | Remise en état, mise aux normes, amélioration énergétique |
| Charges non récupérables | Part des charges de copropriété qui ne peut pas être refacturée au locataire (honoraires du syndic, gros entretien…) |
| Taxe foncière | Hors taxe d’ordures ménagères, qui est récupérable |
| Assurances | Propriétaire non occupant, éventuelle assurance loyers impayés |
| Gestion | Honoraires d’agence si vous déléguez la gestion |
| Vacance locative | Les mois sans locataire entre deux baux |
Dans l’ancien, les frais de notaire pèsent environ 7,5 à 8,5 % du prix : ce sont surtout des droits de mutation, dont le taux dépend du département (5 % de taxe départementale dans la plupart d’entre eux, hausse temporaire pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028). Dans le neuf, ils tombent autour de 2 à 3 %. Le calculateur de rentabilité les estime pour vous, poste par poste.
Pour distinguer ce qui se refacture au locataire de ce qui reste à votre charge, voyez notre guide des charges récupérables.
Exemple chiffré
Un deux-pièces ancien acheté 180 000 €, sans frais d’agence ni travaux, avec 15 000 € de frais de notaire (environ 8,3 % dans un département à 5 %). Il est loué 850 € par mois hors charges, avec en moyenne un demi-mois de vacance par an.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Total investi | 195 000 € |
| Loyers encaissés (11,5 mois × 850 €) | 9 775 € |
| Charges non récupérables | − 600 € |
| Taxe foncière | − 900 € |
| Assurances | − 250 € |
| Revenu net avant impôt | 8 025 € |
La rentabilité brute affichée serait de 10 200 ÷ 180 000 = 5,67 %. La rentabilité nette tombe à 8 025 ÷ 195 000 = 4,12 %, soit environ 669 € par mois avant impôt et avant crédit.
L’écart entre brut et net dépasse souvent 1,5 point. Une annonce qui met en avant « 7 % de rentabilité » parle presque toujours du brut.
Ce que la rentabilité ne dit pas
- La fiscalité : le régime d’imposition (micro-foncier, réel, location meublée) peut changer fortement le revenu final.
- Le crédit : avec un emprunt, ce qui compte est l’effort d’épargne mensuel, c’est-à-dire la différence entre la mensualité et le revenu net. Le simulateur de crédit immobilier calcule la mensualité, assurance comprise, et cet effort à partir du loyer attendu.
- La valeur du bien : une éventuelle plus-value ou moins-value à la revente n’apparaît pas dans le rendement annuel.
- Les obligations à venir : un logement mal classé au DPE peut nécessiter des travaux avant d’être reloué (voir notre guide sur le DPE et l’interdiction de louer).
Sources
- Méthode de calcul usuelle (brute et nette) : définitions arithmétiques, sans source réglementaire propre.
- Charges locatives récupérables — service-public.fr
Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.