Seules les charges listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire. Tout le reste, comme la taxe foncière ou les honoraires du syndic, reste à la charge du propriétaire, même si le bail dit le contraire.
Cette liste, qui concerne les logements du parc privé, est limitative : un locataire qui a payé une charge non récupérable peut en obtenir le remboursement, dans un délai de 3 ans. Voici ce qu’elle contient, et les dépenses qui n’y figurent jamais.
Les 8 catégories de charges récupérables
Le décret classe les charges récupérables en huit rubriques :
| Rubrique | Exemples |
|---|---|
| Ascenseurs et monte-charges | Électricité, exploitation, entretien courant, menues réparations |
| Eau froide, eau chaude et chauffage collectif | Eau consommée, combustible, entretien courant des installations collectives |
| Installations individuelles | Dépenses d’exploitation et d’entretien courant des équipements individuels de chauffage et d’eau chaude |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d’entretien, entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures |
| Espaces extérieurs | Entretien des voies de circulation, des aires de stationnement, des espaces verts et des aires de jeux |
| Hygiène | Sacs nécessaires à l’élimination des déchets, produits de désinsectisation et de désinfection |
| Équipements divers | Exploitation et entretien courant de certains équipements communs du bâtiment (liste détaillée dans le décret) |
| Impositions et redevances | Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage |
Le cas du gardien ou du concierge
La rémunération du gardien n’est récupérable qu’en partie, selon les tâches qu’il assure :
- 75 % de sa rémunération et des charges sociales afférentes si, selon son contrat, il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ;
- 40 % s’il n’assure que l’une de ces deux tâches.
Les règles diffèrent lorsque ces tâches sont confiées à un employé d’immeuble ou à une entreprise extérieure : reportez-vous au décret pour ces cas.
Quelles charges le bailleur ne peut-il jamais refacturer ?
- La taxe foncière (seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est récupérable).
- Les honoraires du syndic et les frais de gestion de la copropriété.
- Les gros travaux, les remplacements d’équipements et les travaux d’amélioration.
- L'assurance du propriétaire (multirisque immeuble, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés).
- Les frais de gestion locative d’une agence.
Comment repérer les charges récupérables dans les comptes de copropriété
Le décompte annuel du syndic ventile généralement les dépenses entre charges générales, charges spéciales et part récupérable. Vérifiez cependant ligne par ligne : la colonne « récupérable » est un outil de travail, pas une garantie. En cas de doute sur une dépense, la référence reste le texte du décret.
Et l’entretien courant du logement ?
Les petites réparations et l’entretien courant du logement lui-même (joints, robinetterie, entretien des équipements) relèvent d’un autre texte, le décret n° 87-712 sur les réparations locatives : ils sont à la charge directe du locataire et ne passent pas par les charges.
Sources
- Charges locatives — service-public.fr
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (Légifrance)
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 — Légifrance
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