Une garantie loyers impayés (GLI) coûte le plus souvent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel charges comprises, selon les tarifs constatés chez les assureurs. Elle indemnise le bailleur si le locataire cesse de payer, mais elle interdit en principe de demander en plus une caution (un garant), sauf pour un étudiant ou un apprenti.
La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire pour être indemnisé si son locataire cesse de payer. Elle rassure, mais elle a un coût, des conditions strictes, et une conséquence juridique méconnue : elle interdit en principe de demander une caution.
Ce que couvre une GLI
Le socle commun des contrats couvre généralement :
- les loyers et charges impayés, souvent jusqu’au départ du locataire ;
- les frais de contentieux (procédure d’expulsion, frais de commissaire de justice et d’avocat) ;
- les dégradations immobilières constatées à la sortie, dans la limite d’un plafond.
Certains contrats proposent des options, comme l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire. Les plafonds, franchises et exclusions varient fortement d’un contrat à l’autre : c’est là que se jouent les vraies différences.
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
Aucun texte ne fixe le prix d’une GLI. Les tarifs constatés sur le marché vont en général de 2,5 % à 5 % du loyer annuel charges comprises, selon le niveau des garanties et l’assureur : demandez plusieurs devis. Pour un loyer de 800 € charges comprises, cela représente environ 240 € à 480 € par an.
Côté fiscalité, la cotisation est déductible des revenus fonciers au régime réel. Au micro-foncier, elle est réputée couverte par l’abattement forfaitaire de 30 %.
Les conditions exigées du locataire
L’assureur n’indemnise que si le locataire répondait à ses critères au moment de la signature du bail. Ces critères sont fixés par chaque contrat, pas par la loi. Les exigences les plus courantes :
- des revenus d’environ 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises ;
- une situation professionnelle stable (CDI hors période d’essai, en général) ;
- un dossier complet et vérifié, que l’assureur pourra contrôler en cas de sinistre.
Le piège classique : louer à un candidat qui ne remplit pas les critères du contrat. En cas d’impayé, l’assureur refuse sa garantie et le bailleur a payé ses cotisations pour rien.
Attention aussi au délai de carence (souvent quelques mois lorsque le contrat est souscrit avec un locataire déjà en place) et au délai d’indemnisation, qui intervient fréquemment plusieurs mois après la déclaration.
Peut-on cumuler GLI et caution ?
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre forme de garantie, d’exiger en plus un cautionnement. Une caution demandée en violation de cette règle est nulle : le bailleur ne pourra pas s’en prévaloir.
Exceptions : le cumul reste possible lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
L’alternative gratuite : Visale
Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés et certaines dégradations, dans la limite de plafonds de loyer et d’une durée définie. Elle vise surtout les profils que les assureurs privés écartent : jeunes actifs, alternants, salariés en CDD ou en mobilité. Une GLI privée offre en général des plafonds plus élevés et une couverture plus large ; Visale a l’avantage d’élargir le choix des locataires sans coût pour le bailleur.
Comment choisir
- Comparer les exclusions et les plafonds avant le prix.
- Vérifier les critères de solvabilité et constituer le dossier du locataire en conséquence.
- Lire les conditions de déclaration : délais pour signaler un impayé, pièces exigées.
- Comparer avec Visale si votre futur locataire y est éligible.
Sources
Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.