Bailleur Avisé

Loyer impayé : les étapes, de la relance à la procédure

Relance, mise en demeure, caution, Visale, Caf, commandement de payer, juge, trêve hivernale : l’ordre des démarches et les délais à respecter face à un loyer impayé.

Par Pierre F., passionné d’investissement locatif Mis à jour le · sources officielles en bas de page

Passer à l’action : Relance amiableMise en demeure

Face à un loyer impayé, commencez par une relance amiable, puis une mise en demeure, et activez sans attendre la caution ou la garantie (Visale impose une mise en demeure dans les 15 jours). Si rien ne bouge, un commissaire de justice délivre un commandement de payer : le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler sa dette (2 mois si votre bail, signé avant le 29 juillet 2023, prévoit ce délai) avant que vous puissiez saisir le juge.

Chaque étape a son délai, et en sauter une peut faire perdre une garantie ou retarder la procédure. Voici l’ordre à suivre, tel que le décrivent service-public.fr et le ministère de la Justice.

Que faire dans les premiers jours ?

Contactez le locataire rapidement. Un oubli ou une difficulté passagère explique souvent un premier retard. Proposez si besoin un échéancier écrit.

Si l’appel ne suffit pas, envoyez une lettre de relance simple, qui rappelle le montant dû et la date d’échéance. Notre modèle de lettre de relance pour loyer impayé vous aidera à la rédiger.

Le locataire en difficulté peut être orienté vers sa Caf ou sa MSA, une assistante sociale, Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département. Un conciliateur de justice, gratuit, peut aussi vous aider à trouver un accord. Pour une dette de 5 000 € ou moins, service-public.fr indique que cette tentative de conciliation est en principe obligatoire avant de saisir le juge.

Quand envoyer une mise en demeure ?

Si la relance reste sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fixe un délai pour payer et prouve que vous avez réclamé la somme. Vous pouvez partir de notre modèle de mise en demeure pour loyer impayé.

Comment activer la caution, la GLI ou Visale ?

Dès le premier impayé, vous pouvez vous tourner vers la garantie prévue au bail. Les délais diffèrent selon la garantie.

Garantie Quand agir À savoir
Caution solidaire Dès le premier impayé Écrivez-lui en recommandé avec accusé de réception.
Caution simple Après le commandement de payer Vous devez d’abord poursuivre le locataire.
Assurance loyers impayés (GLI) Dans le délai fixé par votre contrat Relisez les conditions de déclaration : un retard peut faire perdre l’indemnisation.
Visale Mise en demeure dans les 15 jours qui suivent l’impayé, puis déclaration en ligne Délais détaillés dans la fiche « délais de déclaration » de Visale.

Le commandement de payer doit aussi être signifié à la caution dans les 15 jours, sinon elle ne doit pas les pénalités ni les intérêts de retard. Une caution simple ne peut d’ailleurs être sollicitée qu’après ce commandement resté sans effet ; une caution solidaire peut l’être dès le premier impayé. Voir nos guides garant, caution et Visale et assurance loyers impayés.

Attention

Avec Visale, les délais à respecter (mise en demeure du locataire, déclaration de l’impayé) figurent dans votre contrat de cautionnement : vérifiez-les sur visale.fr dès le premier impayé.

Faut-il prévenir la Caf ou la MSA ?

Oui, si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS). Jusqu’au 31 décembre 2026, l’impayé doit être signalé lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer (net de l’aide si elle vous est versée directement). Vous avez 2 mois pour le signaler, de préférence en recommandé. Ne pas le faire expose à une amende de 8 010 €.

L’aide est en principe maintenue si un plan d’apurement est mis en place et respecté, et si le locataire reprend le paiement du loyer courant. Lorsque l’aide est versée au locataire, la Caf ou la MSA doit vous proposer de la recevoir directement (tiers payant). Vous avez 2 mois pour répondre : votre silence vaut refus.

À partir du 1er janvier 2027, deux décrets du 12 février 2026 changent ces règles. L’impayé sera constitué soit trois mois après un premier défaut de paiement, quel que soit le montant, soit dès que la dette atteint 450 €. Le signalement restera à faire dans les 2 mois. En principe, l’aide sera maintenue ; seule la CCAPEX pourra la suspendre, dans des cas limités.

Comment se passe le commandement de payer ?

Si le bail contient une clause résolutoire (obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023), un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette, contre 2 mois auparavant.

Attention

Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 dont la clause résolutoire prévoit un délai de 2 mois, c’est ce délai de 2 mois qui s’applique : la loi nouvelle ne modifie pas les clauses des baux en cours (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Relisez votre clause avant d’assigner.

Le commandement doit notamment indiquer ce délai, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’adresse du FSL et la possibilité de demander des délais au juge. Le commissaire de justice le signale à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions, qui peut mobiliser des aides pour le locataire.

Que se passe-t-il devant le juge ?

Si la dette n’est pas réglée à l’issue de ce délai, vous pouvez assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’audience a lieu au moins 6 semaines après l’assignation. Un diagnostic social et financier du locataire est réalisé.

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à 3 ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser. Si l’échéancier n’est pas respecté, le bail est résilié. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre et doit des indemnités d’occupation.

Quand l’expulsion peut-elle avoir lieu ?

Après le jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en général de 2 mois pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer. Il peut aussi demander au juge de l’exécution un délai de grâce de 1 mois à 1 an.

Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, avec si besoin le concours de la force publique accordé par le préfet. Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion est reportée si le locataire n’a pas de solution de relogement. Pour l’hiver qui vient, elle court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. La procédure peut continuer pendant cette période, seule l’expulsion est suspendue.

Si le préfet refuse le concours de la force publique, ou ne répond pas dans les 2 mois, vous pouvez lui demander une indemnisation par lettre recommandée.

Combien de temps pour réclamer les loyers impayés ?

Le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire. Une dette d’octobre 2026 peut ainsi être réclamée jusqu’en octobre 2029.

Que ne faut-il jamais faire ?

Attention

N’entrez pas dans le logement, ne changez pas la serrure et ne touchez pas aux meubles avant l’intervention du commissaire de justice. Expulser soi-même son locataire expose à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour pousser le locataire à partir n’est pas une solution non plus. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet de récupérer le logement.

À quoi ressemble le calendrier en pratique ?

Exemple

Loyer de 750 € charges comprises, payable le 1er du mois, bail avec clause résolutoire, caution solidaire, pas d’aide au logement.

  • 1er février 2027 : le loyer n’est pas payé. Appel au locataire.
  • 8 février 2027 : lettre de relance simple.
  • 15 février 2027 : mise en demeure en recommandé. Courrier recommandé à la caution solidaire.
  • 1er mars 2027 : deuxième loyer impayé, la dette atteint 1 500 €.
  • 10 mars 2027 : commandement de payer délivré par un commissaire de justice, signalé à la CCAPEX, puis signifié à la caution dans les 15 jours.
  • 21 avril 2027 : fin du délai de 6 semaines (bail signé après le 29 juillet 2023). Sans paiement ni accord, tentative de conciliation, puis assignation devant le juge.
  • Audience : au moins 6 semaines après l’assignation. Si le juge résilie le bail, commandement de quitter les lieux, puis 2 mois en général.
  • Si ce délai se termine entre le 1er novembre 2027 et le 31 mars 2028, l’expulsion attend la fin de la trêve hivernale.

À retenir : relance, mise en demeure, garanties, Caf : tout se joue dans les premières semaines. Gardez une copie de chaque courrier et continuez à établir les quittances des sommes réellement reçues.

Le locataire peut aussi appeler SOS loyers impayés au 0 805 160 075 (appel gratuit). Pour un cas précis, l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement.

Sources

Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.

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