Un bailleur particulier peut demander une caution (un garant) ou accepter la garantie Visale, mais il ne peut pas cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Depuis le 1er janvier 2022, la mention de la caution n’a plus à être écrite à la main, et Visale ne couvre plus que les 3 premières années du bail depuis le 6 janvier 2026.
Une garantie bien choisie et un acte de caution correctement rédigé font toute la différence le jour d’un impayé. Un acte incomplet peut être annulé, et une garantie mal cumulée peut tomber. Voici les règles à connaître.
Qui peut se porter caution ?
La caution est une personne ou un organisme qui s’engage par écrit à payer les dettes locatives du locataire : loyers, charges, intérêts de retard et réparations des dégradations. Ce peut être une personne physique (un parent, un ami) ou une personne morale (Action Logement avec Visale, une entreprise, une banque).
Vous pouvez demander à la caution des justificatifs d’identité, de domicile, d’activité et de ressources, dans les limites fixées par la loi (voir notre guide sur le dossier de location).
Attention
Vous ne pouvez pas refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en métropole.
Que doit contenir l’acte de caution ?
L’acte de cautionnement est un écrit, sous signature privée ou devant notaire, signé par la caution. Remettez-lui un exemplaire de l’acte, sauf s’il est intégré au bail, ainsi qu’un exemplaire du bail (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour un acte signé depuis le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de la réforme du droit des sûretés, il doit faire apparaître :
- le montant du loyer, en lettres et en chiffres, et ses conditions de révision ;
- la mention prévue par l'article 2297 du Code civil : la caution indique qu’elle s’engage à payer ce que doit le locataire s’il ne paie pas, dans la limite d’un montant écrit en toutes lettres et en chiffres (en cas de différence, la somme en lettres l’emporte) ;
- la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, sur la résiliation d’une caution sans durée.
En colocation, l’acte précise aussi le colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.
À retenir
La mention manuscrite n’est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2022, mais elle reste possible. Une mention électronique est admise si le procédé garantit que c’est bien la caution qui l’a apposée. La mention de l’article 2297 reste exigée à peine de nullité.
Les actes signés avant le 1er janvier 2022 restent soumis aux anciennes règles, qui imposaient une mention manuscrite.
Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Quand la solliciter | Après un commandement de payer adressé au locataire | Dès le premier impayé |
| Poursuite du locataire d’abord | Oui | Non |
| Comment | Lettre recommandée avec accusé de réception | Lettre recommandée avec accusé de réception |
Le type de caution est indiqué dans l’acte. Si la caution renonce aux « bénéfices de discussion ou de division », elle doit reconnaître dans sa mention qu’elle ne pourra pas exiger que vous poursuiviez d’abord le locataire. Sinon, elle conserve ces bénéfices.
Combien de temps dure l’engagement ?
- Durée précisée dans l’acte : la caution reste engagée jusqu’à la date prévue, sans pouvoir se retirer avant.
- Aucune durée, ou durée indéterminée : la caution peut résilier son engagement, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours. Elle reste tenue des dettes nées pendant ce bail.
En cas de décès de la caution, et si l’acte ne dit rien, ses héritiers doivent les dettes nées avant le décès, pas celles nées après.
Le Code civil prévoit une information annuelle de la caution personne physique, avant le 31 mars, sur les sommes restant dues. Cette obligation vise le créancier professionnel. Si vous louez en direct, demandez à l’ADIL si elle vous concerne.
Peut-on cumuler caution et assurance loyers impayés ?
Non, en principe. Un bailleur personne physique, ou une SCI familiale, qui a souscrit une assurance loyers impayés ou une autre garantie ne peut pas exiger en plus une caution. Exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti.
Visale ne se cumule pas non plus avec une caution personne physique ni avec une assurance couvrant le même bail.
Visale : qui peut en bénéficier ?
Visale est une caution gratuite, apportée par Action Logement. L’ordre compte : le locataire obtient d’abord un « visa », vous créez ensuite votre contrat de cautionnement en ligne, et seulement après vous signez le bail, avant la fin de validité du visa. Un bail signé avant la création de votre contrat Visale ne serait pas couvert. Le bail doit contenir une clause résolutoire, porter sur la résidence principale (sauf bail mobilité) et ne pas être conclu avec un membre de votre famille.
Sont notamment éligibles, sous conditions :
- les jeunes de moins de 30 ans (étudiants, alternants, salariés, demandeurs d’emploi…), selon les conditions d’âge précisées sur visale.fr ;
- les salariés du secteur privé au-delà de cet âge, s’ils ont une promesse d’embauche, s’ils sont embauchés ou mutés depuis moins de 6 mois, ou s’ils gagnent au plus 1 710 € net par mois ;
- les saisonniers.
Le loyer charges comprises est plafonné. Pour la plupart des locataires, il ne doit pas dépasser la moitié des ressources prises en compte.
| Zone | Plafond de loyer charges comprises | Étudiants et apprentis sans justificatif de ressources |
|---|---|---|
| Île-de-France | 1 940 € | jusqu’à 1 000 € |
| Grandes agglomérations, Corse, outre-mer | 1 575 € | jusqu’à 840 € |
| Autres communes | 1 365 € | jusqu’à 680 € |
Visale propose un simulateur pour connaître le plafond applicable dans votre commune.
Qu’est-ce qui a changé avec Visale le 6 janvier 2026 ?
- La garantie couvre désormais les trois premières années du bail, et non plus toute la durée de la location. À l’issue, vous pouvez à nouveau en bénéficier si le locataire reste éligible et fait une nouvelle demande.
- Les plafonds de loyer ont été relevés (tableau ci-dessus).
- Le plafond de salaire des salariés au-delà de la tranche d’âge « jeunes » passe à 1 710 € net.
- Les saisonniers sont mieux couverts, avec des plafonds alignés sur les règles générales.
Dans le parc privé, Visale prend en charge jusqu’à 36 mensualités de loyers et charges impayés pendant ces trois ans, et les dégradations constatées au départ dans la limite de 2 mois de loyer et charges.
Exemple
Un salarié de 26 ans en CDD, payé 1 900 € net, veut louer un deux-pièces à 820 € charges comprises dans une grande agglomération de province. Le loyer est sous le plafond de 1 575 € (à confirmer sur le simulateur pour la commune) et ne dépasse pas la moitié de ses ressources : il peut demander un visa avant de signer. Si le bail commence le 1er novembre 2026, Visale le couvre jusqu’au 31 octobre 2029.
En cas d’impayé, les délais de Visale sont courts : mise en demeure du locataire dans les 15 jours, puis déclaration en ligne. Voir notre guide loyer impayé.
Quelles garanties sont interdites ?
- Une caution en plus d’une assurance loyers impayés, hors étudiant ou apprenti : elle ne peut pas être exigée.
- Un chèque de réservation ou toute somme pour réserver le logement avant la signature du bail.
- La remise sur un compte bloqué de biens ou d’une somme supérieure à un mois de loyer, à la place du dépôt de garantie.
- Le refus d’une caution parce qu’elle est étrangère ou ne vit pas en métropole.
Le dépôt de garantie reste possible, dans ses limites légales : voir le dépôt de garantie. Une société bailleresse autre qu’une SCI familiale est soumise à des règles plus strictes pour demander une caution.
Pour vérifier un acte de caution ou un cas particulier, l’ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Sources
- Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé — service-public.fr
- Modèle d’acte de cautionnement à partir du 1er janvier 2022 — service-public.fr
- Caution du locataire ou du colocataire — justice.fr
- Réforme du droit des sûretés — ANIL
- Impayés de loyer : cautions, assurances et garanties — ANIL
- Réponse ministérielle sur l’article 22-1 (JO du 31 octobre 2023) — Assemblée nationale
- Garantie Visale — service-public.fr
- Garantie Visale pour les propriétaires — Action Logement
- Visale : nouvelles conditions pour les bailleurs — Action Logement
- Garantie Visale, évolutions 2026 — ADIL des Hautes-Pyrénées
- Location : les documents qui ne peuvent être demandés — INC
- Futur locataire : justificatifs à donner au propriétaire — service-public.fr
Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.