Passer à l’action : Grille de vétustéRestitution du dépôt
Le dépôt de garantie, souvent appelé « caution », est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Il doit être rendu dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon.
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir ses éventuels manquements : loyers impayés, charges, dégradations. Le bailleur doit le rendre dans un délai strict après la remise des clés. Un retard coûte cher : la loi prévoit une pénalité automatique.
Montant maximum selon le type de bail
| Type de location | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit |
Quelques règles complémentaires :
- Le montant doit être indiqué dans le bail.
- Il ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni lors du renouvellement.
- Si le loyer est payable d’avance chaque trimestre, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
- Le dépôt est versé à la signature du bail. S’il est payé en espèces, le locataire peut exiger un reçu.
Le locataire n’a pas le droit de payer son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie : il doit régler loyers et charges jusqu’à la fin du bail.
Dans quel délai rendre le dépôt de garantie ?
Le délai dépend de la comparaison entre l'état des lieux d’entrée et celui de sortie.
Les délais courent à partir de la remise des clés.
| Situation à la sortie | Délai maximum |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme | 2 mois |
- Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
- À cette occasion, le locataire indique sa nouvelle adresse.
- Ces délais s’appliquent aussi en location meublée.
- En cas de vente du logement en cours de bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt.
Quelles retenues le bailleur peut-il faire ?
Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes qui restent dues par le locataire :
- loyers ou charges impayés ;
- réparations de dégradations constatées par l’état des lieux de sortie ;
- travaux locatifs non réalisés.
Chaque retenue doit être justifiée. Les justificatifs admis sont par exemple :
- les états des lieux d’entrée et de sortie, et des photos ;
- un constat de commissaire de justice ;
- des factures ou des devis ;
- une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
L’usure normale due au temps ou à l’usage (la vétusté) ne peut pas donner lieu à retenue. Le locataire peut contester toute retenue qu’il estime injustifiée.
Conseil clé : envoyez au locataire, avec le solde, le détail chiffré des retenues et une copie des justificatifs. Une retenue sans pièce est difficile à défendre en cas de litige.
Logement en copropriété : la provision pour charges
En copropriété, les charges réelles de l’année ne sont connues qu’après l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Le bailleur peut donc :
- établir un arrêté provisoire des comptes de charges ;
- conserver une provision, justifiée, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie ;
- régulariser et rendre le solde dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Pour le calcul du décompte, voir notre guide sur la régularisation des charges locatives.
Pénalité de retard : exemple chiffré
Si le dépôt n’est pas rendu dans le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
La pénalité ne s’applique pas si le retard vient du fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Exemple. Location vide, loyer de 800 € hors charges, dépôt de 800 €. L’état des lieux de sortie est conforme. Le locataire rend les clés le 15 mars. Le bailleur avait donc jusqu’au 15 avril. Il rembourse le 3 juin.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Pénalité mensuelle | 10 % × 800 € | 80 € |
| Mois de retard commencés | du 16 avril au 15 mai, puis à partir du 16 mai | 2 |
| Pénalité totale | 2 × 80 € | 160 € |
| Somme due au locataire | 800 € + 160 € | 960 € |
La pénalité est calculée sur le loyer, pas sur le montant du dépôt. Elle peut donc dépasser rapidement les sommes en jeu. Notez la date limite dès la remise des clés, puis préparez la lettre de restitution du dépôt de garantie, qui détaille les retenues.
En cas de litige : démarches et prescription
- Le locataire commence en général par une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
- Litige de 5 000 € ou moins : une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge (conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, gratuits, ou médiateur, payant).
- Litige de plus de 5 000 € : le juge peut être saisi directement.
- Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
- Prescription : le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
Sources
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation — service-public.fr
- État des lieux de sortie pour un bail d’habitation — service-public.fr
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 et 25-6
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