Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Les logements G ne répondent déjà plus aux critères du logement décent, et le loyer des logements F et G est gelé depuis 2022 en métropole (depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer).
Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Un logement trop mal classé au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué avec un bail d’habitation, et ce seuil se relève par étapes jusqu’en 2034. Voici le calendrier en vigueur, ce qu’il implique pour un bail en cours et les recours du locataire.
La performance énergétique, critère du logement décent
Le bailleur doit louer un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). La décence repose sur cinq critères : surface minimale, sécurité et santé, absence de nuisibles, équipements, et performance énergétique minimale.
Ce dernier critère se mesure avec la classe énergie du DPE. Le DPE doit dater de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail. Attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits.
Le mode de calcul évolue aussi :
- Petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins. Une attestation de nouvelle étiquette se télécharge sur le site de l’Ademe.
- Électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Les logements chauffés à l’électricité peuvent gagner une classe sans travaux ; les DPE encore valides peuvent être mis à jour par attestation gratuite.
Le calendrier d’interdiction de louer
La règle s’applique à chaque bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de la date indiquée.
Calendrier en France métropolitaine.
| Date | Métropole | Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale/m²/an | — |
| 1er janvier 2025 | Classe G interdite (A à F autorisées) | — |
| 1er janvier 2028 | Classe F interdite (A à E autorisées) | Classe G interdite (A à F autorisées) |
| 1er janvier 2031 | Inchangé | Classe F interdite (A à E autorisées) |
| 1er janvier 2034 | Classe E interdite (A à D autorisées) | Aucune étape prévue à ce jour |
Un logement qui ne respecte pas le niveau exigé est non décent. Le contrat reste valable, mais le bailleur s’expose aux recours décrits plus bas.
Un projet de loi « relance et décentralisation du logement » prévoit d’assouplir ces obligations. Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Rien n’est en vigueur à ce jour : le calendrier ci-dessus s’applique.
Le gel des loyers des logements F et G
Les logements classés F ou G sont soumis à un gel du loyer :
- En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 : pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation, pas de hausse au renouvellement du bail.
- En outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), la révision annuelle est interdite pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Le gel vaut pour la location vide comme pour la location meublée. Le détail est expliqué dans notre guide sur la révision du loyer avec l’IRL.
Et pour un bail en cours ?
Le niveau de performance s’apprécie à la date de signature, de renouvellement ou de tacite reconduction du bail. Concrètement :
- un bail signé avant 2025 pour un logement G n’est pas annulé ;
- mais à sa reconduction tacite ou à son renouvellement, le logement doit respecter le seuil en vigueur à cette date ;
- un bail de 3 ans signé en 2026 pour un logement F arrivera à échéance en 2029 : à cette date, la classe F sera interdite en métropole.
Le calendrier rattrape donc tous les baux au fil des échéances. Mieux vaut planifier les travaux avant l’échéance du bail que de les subir à la demande du locataire.
Les recours du locataire
Le locataire d’un logement non décent peut agir par étapes :
- Signaler le problème au bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Mettre en demeure le bailleur s’il conteste ou ne répond pas.
- Saisir le juge des contentieux de la protection après un délai de 2 mois. Une conciliation préalable est possible, sans être obligatoire.
Le juge peut ordonner des travaux avec un délai, réduire le loyer, ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à leur réalisation. La Caf ou la MSA peut aussi conserver l’allocation logement. Le locataire, lui, ne doit jamais cesser de payer son loyer de sa propre initiative.
Le juge ne peut pas imposer des travaux de performance énergétique qui menaceraient le bâti (attesté par un architecte) ou qui ont été refusés pour des raisons d’urbanisme ou de patrimoine. En copropriété, le bailleur qui prouve avoir demandé sans succès les travaux à l’assemblée générale ne peut pas être contraint de les faire, mais reste exposé à une baisse de loyer ou à des dommages et intérêts.
Travaux et aides
Avant d’engager des travaux, un rendez-vous gratuit avec un conseiller France Rénov' (0 808 800 700) permet de cibler les priorités. Deux aides principales sont ouvertes aux propriétaires bailleurs :
- MaPrimeRénov' : le logement doit être loué comme résidence principale pendant au moins 6 ans, et le locataire doit être informé des travaux financés. Les conditions ont changé au 1er septembre 2026.
- L’éco-prêt à taux zéro : pour un logement de plus de 2 ans, loué comme résidence principale dans les 6 mois suivant la fin des travaux.
Les montants et barèmes évoluent souvent : vérifiez-les au moment de votre projet. Le DPE fait aussi partie des diagnostics obligatoires à annexer au bail.
Sources
- Logement décent : quelles sont les obligations du bailleur ? — service-public.fr
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) — service-public.fr
- Révision du loyer en cours de bail — service-public.fr
- Performance énergétique et décence — ANIL
- Décence énergétique des logements — ANIL
- Projet de loi relance et décentralisation du logement — Assemblée nationale
- Diagnostic de performance énergétique — economie.gouv.fr
- MaPrimeRénov' — service-public.fr
- Éco-prêt à taux zéro — service-public.fr
Cette page donne une information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation : l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement. Une erreur ? Signalez-la.