Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique : DPE dans tous les cas, état des risques si le logement est situé dans une zone concernée, plus le plomb, l’électricité, le gaz, le bruit ou l’amiante selon le logement. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité.
Avant de signer un bail d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Sa composition dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation. Un diagnostic manquant ou périmé ne rend pas le bail nul d’office, mais ouvre au locataire des recours qui peuvent coûter cher.
Le dossier de diagnostic technique en bref
- Le DDT est annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement.
- Il est transmis par voie électronique (par exemple par courriel), sauf si le bailleur ou le locataire s’y oppose.
- Les diagnostics sont à la charge du bailleur.
- Ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, sauf l’état des risques et le diagnostic bruit, que le bailleur peut remplir lui-même.
- La liste est la même pour une location vide ou meublée.
Le plus simple est de réunir tous les diagnostics avant de publier l’annonce : certaines informations doivent y figurer.
Tableau récapitulatif
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité en location | Remise |
|---|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Toujours, sauf exceptions | 10 ans | Annexé au bail |
| CREP (plomb) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée sans plomb au-delà du seuil ; sinon 6 ans | Annexé au bail |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Annexé au bail |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Annexé au bail |
| État des risques (ERP) | Logement en zone à risques | Moins de 6 mois | Annexé au bail, signé par le locataire |
| Bruit des aérodromes | Logement en zone d’un plan d’exposition au bruit | Non précisée | Annexé au bail |
| Amiante (parties privatives) | Immeuble collectif construit avant le 1er juillet 1997 | — | Tenu à disposition du locataire |
Les délais de validité s’apprécient à la date de signature du bail.
Les diagnostics un par un
DPE. Il indique la classe énergie (A à G) et la classe climat. Il n’est pas exigé pour un logement occupé moins de 4 mois par an, un monument historique classé ou inscrit, ou une maison indépendante de moins de 50 m² de surface de plancher. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. La classe obtenue conditionne le droit de louer : voir notre guide DPE et interdiction de location.
CREP (plomb). Il concerne les logements construits avant 1949. Il porte sur les revêtements du logement et de ses annexes. Si des revêtements dégradés contiennent du plomb au-delà de 1 mg/cm², des travaux sont nécessaires avant la mise en location. En copropriété, demandez au syndic le CREP des parties communes.
Électricité et gaz. Ils sont obligatoires dès que l’installation a plus de 15 ans. Ils peuvent être remplacés par : - pour l’électricité, une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans ; - pour le gaz, un certificat de conformité de moins de 3 ans (Qualigaz, Dekra ou Copraudit) après modification de l’installation.
État des risques. Il recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon, le recul du trait de côte et les sinistres indemnisés. Le bailleur le remplit lui-même, généralement via le service en ligne Géorisques. L’annonce doit renvoyer au site Géorisques, et le document doit être remis dès la première visite. Il doit être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature.
Bruit des aérodromes. Si le logement se trouve en zone A, B, C ou D d’un plan d’exposition au bruit, le bailleur remplit un « état des nuisances sonores aériennes ». Il indique la zone, l’adresse du service en ligne du plan et la possibilité de le consulter en mairie.
Amiante. En copropriété, le bailleur doit constituer un dossier amiante des parties privatives (DA-PP) pour un immeuble construit avant le 1er juillet 1997. Ce dossier n’est pas annexé au bail : il est tenu à disposition du locataire, qui doit être informé des modalités de consultation. Les maisons individuelles ne sont pas concernées par cette obligation.
Termites, mérule et assainissement ne figurent pas dans la liste des diagnostics à fournir au locataire. Ils concernent la vente.
Ce que risque le bailleur
| Manquement | Conséquence possible |
|---|---|
| Diagnostic absent ou inexact | Responsabilité du bailleur engagée ; selon le cas, annulation du bail ou baisse du loyer, avec dommages et intérêts, devant le tribunal judiciaire |
| CREP absent ou travaux plomb non faits | Responsabilité pénale possible (manquement à une obligation de sécurité) |
| DPE erroné | Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : le locataire peut demander réparation de son préjudice |
| Diagnostiqueur non certifié | Amende de 1 500 € (3 000 € en récidive) |
| Classes énergie absentes de l’annonce | Amende administrative jusqu’à 3 000 € pour un particulier |
Seules les recommandations de travaux du DPE ont une valeur simplement informative.
Les bons réflexes
- Vérifiez les dates de chaque diagnostic avant chaque nouveau bail : un ERP de plus de 6 mois est à refaire.
- Contrôlez la certification du diagnostiqueur sur l’annuaire officiel.
- Gardez une copie du DDT et de l’ERP signé par le locataire.
- Réutilisez un diagnostic gaz ou électricité réalisé pour une vente s’il a moins de 6 ans à la signature du bail.
- Mettez à jour le DPE si l’étiquette s’améliore : une attestation gratuite est disponible sur le site de l’Ademe après le changement de calcul du 1er janvier 2026.
Sources
- Quels sont les diagnostics immobiliers qu’un bailleur doit fournir au locataire ? — service-public.fr
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) — service-public.fr
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) — service-public.fr
- État de l’installation intérieure d’électricité — service-public.fr
- État de l’installation intérieure de gaz — service-public.fr
- État des risques — service-public.fr
- Diagnostic bruit des aéroports — service-public.fr
- Habitat contenant de l’amiante — service-public.fr
- Diagnostics obligatoires lors d’une location — ANIL
- Analyse juridique : diagnostic de performance énergétique — ANIL
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