Passer à l’action : Date limite de congé
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, au moins six mois avant en location vide et trois mois avant en meublé, et seulement pour vendre, reprendre le logement pour l’habiter ou pour un motif légitime et sérieux.
Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite. Le congé doit aussi respecter des mentions précises : un congé irrégulier peut être contesté et annulé, et sans congé valable, le bail est reconduit.
Délais : 6 mois en vide, 3 mois en meublé
| Règle | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (personne physique ou SCI familiale), 6 ans (personne morale) | Périodes d’un an |
| Date du congé | Échéance du bail | Échéance du bail |
| Préavis minimum | 6 mois | 3 mois |
Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l’échéance en location vide. Exemple : échéance le 20 septembre, lettre reçue au plus tard le 20 mars. Un congé reçu en retard n’est pas valable. Un congé reçu trop tôt reste valable.
Comme pour le préavis du locataire, c’est la date de réception qui compte : une lettre recommandée non retirée ne fait pas courir le délai.
Cas du logement acheté occupé (location vide) :
- congé pour vendre : si l’échéance tombe moins de 3 ans après l’achat, le congé ne peut viser que la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction ;
- congé pour reprise : si l’échéance tombe moins de 2 ans après l’achat, le congé ne prend effet que 2 ans après l’achat.
Les trois motifs autorisés
1. La reprise pour habiter. Le logement doit devenir la résidence du bailleur ou d’un proche : conjoint, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ascendants et descendants (les siens ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin). Une SCI familiale peut reprendre pour un associé.
2. La vente. En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption :
- il peut accepter pendant les 2 premiers mois du préavis ;
- il a ensuite 2 mois pour signer la vente, ou 4 mois s’il recourt à un prêt.
3. Le motif légitime et sérieux. La loi ne le définit pas. Il peut tenir au locataire (retards de loyer répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance) ou au bailleur (gros travaux de réhabilitation, par exemple). En cas de contestation, c’est au bailleur de prouver le motif.
Forme, mentions obligatoires et notice
Le congé est délivré par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Il doit être adressé à tous les signataires du bail, et aux deux époux si vous savez que le locataire est marié (de même pour des partenaires de Pacs qui ont demandé à figurer au bail).
| Motif | Mentions obligatoires |
|---|---|
| Reprise | Motif, nom et adresse du bénéficiaire, lien avec le bailleur, justification du caractère réel et sérieux de la reprise |
| Vente (location vide) | Motif, prix et conditions de la vente, description du logement et des annexes louées, texte des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de 1989 |
| Motif légitime et sérieux | Le motif précis du non-renouvellement |
Pour une reprise ou une vente, joignez la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. Si une agence ou un notaire délivre le congé, la lettre doit indiquer le nom du propriétaire.
Locataires protégés : âge et ressources
En location vide, le congé pour vendre, pour reprendre ou pour un motif légitime qui vous est propre est impossible (le bail est renouvelé) si le locataire est dans l’une de ces situations à l’échéance, avec des ressources inférieures à un plafond. Un congé pour un motif tenant au locataire (impayés, troubles) reste possible :
- il a plus de 65 ans ;
- il a à sa charge une personne de plus de 65 ans ;
- il perçoit l’allocation de présence parentale.
Les ressources s’apprécient sur les 12 mois précédant la notification du congé. Extrait des plafonds affichés par service-public.fr (ils sont révisés chaque année : vérifiez la valeur en vigueur avant d’envoyer le congé) :
| Foyer | Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|
| 1 personne | 26 920 € | 23 403 € |
| 2 personnes | 40 233 € | 31 254 € |
La protection ne joue pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans à l’échéance, s’il a des ressources inférieures au même plafond, ou s’il propose un relogement adapté à proximité pendant le préavis.
En meublé, une règle comparable protège le locataire de plus de 65 ans à faibles ressources, sauf relogement adapté ou situation similaire du bailleur.
Avant tout congé, demandez-vous si votre locataire peut être protégé. Un congé délivré à tort sera annulé.
Congé frauduleux : les sanctions
Un congé est frauduleux quand le motif est un prétexte : logement repris mais jamais occupé par le bénéficiaire, laissé vide ou transformé en résidence secondaire, prix de vente volontairement dissuasif.
- Amende pénale jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale.
- Dommages et intérêts possibles au profit du locataire.
Le locataire peut aussi contester un congé irrégulier : mention manquante, délai trop court, envoi en lettre simple, locataire protégé. S’il demande en plus des dommages et intérêts de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est en principe obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Une fois le congé valablement donné, préparez l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.
Sources
- Congé donné par le propriétaire : location vide et meublée — service-public.fr
- Rédaction du bail d’habitation — service-public.fr
- Règles de location d’un logement meublé — service-public.fr
- Fin du bail en location meublée — ANIL
- Bail meublé ou bail vide : les différences — ANIL
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8
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