Révision du loyer avec l’IRL : règles, délais et lettre au locataire

Le loyer peut être augmenté une fois par an, au plus du montant de l’indice de référence des loyers (IRL), si le bail contient une clause de révision. Le calcul tient en une ligne : loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL de l’année précédente.

La révision annuelle permet d’aligner le loyer sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Elle n’a rien d’automatique : sans clause dans le bail, ou sans demande du bailleur dans le délai d’un an, elle est tout simplement perdue. Voici les règles, la formule et un exemple avec les derniers indices.

Quand peut-on réviser le loyer ?

Trois conditions doivent être réunies, et une règle s’applique à la date d’effet (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour un logement vide, article 25-9 pour un meublé) :

• Une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer ne peut pas être révisé, même avec l’accord oral du locataire.
• Une seule révision par an, à la date prévue par le bail. Si le bail ne précise rien, la révision a lieu à la date anniversaire du bail, au terme de chaque année du contrat. Le dernier IRL publié à la signature, lui, ne sert qu’à fixer le trimestre de référence quand le bail ne l’indique pas.
• Une demande dans l’année. Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision pour la réclamer. Passé ce délai, la révision de l’année est définitivement perdue.
• Pas d’effet rétroactif. La hausse s’applique à partir de la date de la demande, jamais pour les mois passés.

Une révision oubliée pendant deux ans ne se rattrape pas : on ne peut réviser que l’année en cours, sur la base du dernier indice applicable.

Dans quels cas l’augmentation est-elle interdite ?

• Logements classés F ou G au DPE : la révision est interdite pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
• Bail mobilité : le loyer ne peut pas être révisé.
• Certains régimes particuliers (loi de 1948, logements conventionnés Anah, logement social) obéissent à leurs propres règles.

La formule de calcul

Le calcul est fixé par la loi :

nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente

Exemple avec les indices du 2e trimestre 2026 et 2025.

Le résultat est arrondi au centime. Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail ; à défaut, c’est le dernier IRL publié à la date de signature. Si un complément de loyer existe, il est révisé en même temps que le loyer de base. Les charges, elles, ne sont pas concernées : elles suivent leur propre logique de provision et de régularisation.

Exemple chiffré avec l’IRL 2026

Un bail mentionne l’IRL du 2e trimestre comme référence. Le loyer actuel est de 700 € hors charges, et la révision intervient en 2026.

Le calculateur de révision fait ce calcul pour n’importe quel trimestre de référence, avec les indices de métropole, de Corse et d’outre-mer.

Les dernières valeurs de l’IRL

Depuis le 3e trimestre 2022, l’Insee publie aussi des indices distincts pour la Corse et pour les départements d’outre-mer ; ils sont intégrés au calculateur. Au 3e trimestre 2026, l’IRL atteint 143,80 en Corse et 145,21 dans les départements d’outre-mer, en hausse de 1,57 % lui aussi. Le prochain indice, celui du 4e trimestre 2026, sera publié par l’Insee le 15 janvier 2027.

Comment notifier la révision au locataire

La loi n’impose pas de forme particulière, mais un écrit est indispensable pour prouver la date de la demande, puisque c’est elle qui fixe le point de départ de la hausse. La lettre recommandée avec accusé de réception reste la solution la plus sûre. Le courrier indique :

1. l’ancien loyer et le nouveau loyer hors charges ;
2. les deux indices utilisés (trimestre et valeur) ;
3. la date à partir de laquelle le nouveau loyer s’applique.

Gardez une copie avec l’accusé de réception : en cas de contestation, le locataire peut saisir le juge dans les 3 ans suivant la date de révision, après une tentative de règlement amiable obligatoire si le litige porte sur 5 000 € ou moins.

Sources

• Révision du loyer en cours de bail — service-public.fr
• Indice de référence des loyers (IRL) — service-public.fr
• IRL du 3e trimestre 2026 — Insee, Informations rapides n° 246 du 15 octobre 2026
• IRL du 2e trimestre 2026 — Insee, Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 17-1, 25-9 — Légifrance